Se analiza el tratamiento impositivo aplicable cuando una sociedad anónima vende un inmueble incorporado a su patrimonio desde hace muchos años detallando y explicando cómo encuadra la operación frente al IVA, cuándo podría existir alguna obligación vinculada a créditos fiscales, y por qué la ganancia obtenida sí queda alcanzada por el Impuesto a las Ganancias.

Si una constructora vende un local que fue alquilado durante 12 meses, la operación no está alcanzada por el IVA, ya que el inmueble se considera usado. Según el art. 5° del Decreto Reglamentario de la Ley de IVA, el impuesto solo aplica a inmuebles nuevos vendidos dentro de los tres años de terminada la obra y sin haber sido utilizados ni alquilados. Al haber estado destinado a locación, se pierde esa condición. No obstante, la ganancia obtenida integra la renta de tercera categoría y tributa en el Impuesto a las Ganancias conforme al régimen general.

Las SRL dedicadas a la compraventa de inmuebles tributan Impuesto a las Ganancias bajo el régimen general de sociedades y no por impuesto cedular. En IVA, solo quedan alcanzadas cuando actúan como constructoras y venden inmuebles nuevos, gravándose la obra con el 10,5% o 21% según el destino, mientras que las ventas de inmuebles usados o terrenos se encuentran exentas.

La venta de departamentos obtenidos por un ex socio de una sociedad constructora se considera una actividad habitual vinculada al negocio inmobiliario, alcanzada por el régimen general del Impuesto a las Ganancias como renta de tercera categoría. No corresponde el impuesto cedular ni puede encuadrarse en el Monotributo, siendo lo más adecuado mantener la condición de responsable inscripto.

La venta de un inmueble rural adquirido antes del 1/1/2018, mantenido inexplotado o destinado a alquiler, no genera carga tributaria nacional, ya que no queda alcanzada ni por el impuesto cedular ni por el impuesto a las ganancias. Distinto sería si el inmueble hubiera sido explotado directamente en una actividad agropecuaria, caso en el cual el resultado de la venta se considera renta de fuente unipersonal y tributa en ganancias bajo la escala progresiva de hasta el 35%.