Se analiza el efecto de la incorporación de un nuevo local comercial con contrato de alquiler en el régimen de Monotributo. Se concluye que el parámetro “alquileres devengados” debe evaluarse en forma acumulada considerando los últimos 12 meses, por lo que el exceso individual de un nuevo contrato no obliga a una recategorización inmediata, salvo que configure una causal de exclusión. La adecuación corresponde efectuarse en la recategorización semestral.

Se analiza el régimen vigente de registración de contratos de locación en ARCA (RELI) tras la RG 5545/2024. Se concluye que la registración ya no resulta obligatoria con carácter general, sino únicamente para acceder a los beneficios fiscales previstos en la Ley 27.737. En ausencia de dicha finalidad, el registro es optativo.

Se analiza el encuadre en el Monotributo de un contribuyente que subdivide un inmueble destinado a alquiler. Se concluye que la actividad de locación se considera una única unidad de explotación, con independencia de la cantidad de unidades funcionales, siempre que se trate de una actividad homogénea. En consecuencia, la subdivisión no implica por sí misma la exclusión del régimen, debiendo verificarse además el cumplimiento de los parámetros generales del Monotributo y los requisitos formales de registración de contratos.

El régimen tributario aplicable a la locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, una configuración compleja en la que coexisten exenciones, deducciones y beneficios específicos según el sujeto interviniente y el tributo involucrado. A la exención en el Impuesto al Valor Agregado y a la incorporación —a partir del período fiscal 2026— de la exención en el Impuesto a las Ganancias para el locador, se suman los mecanismos de deducción vigentes para el locatario y, en determinados supuestos, también para el locador en ejercicios anteriores. Asimismo, el Monotributo contempla reglas particulares que inciden en el encuadre de la actividad. En tal contexto, el presente comentario aborda en forma sistemática el tratamiento fiscal integral de la locación habitacional, incorporando el análisis de las deducciones por alquileres, su evolución normativa y su impacto en la determinación del impuesto.

La locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, un tratamiento tributario particularmente diferenciado dentro del sistema fiscal argentino. A la exención prevista en el Impuesto al Valor Agregado para las locaciones destinadas exclusivamente a vivienda se suma, a partir de los ejercicios o años fiscales iniciados desde el 1 de enero de 2026, la exención incorporada en el Impuesto a las Ganancias por la Ley 27.802 respecto de las rentas provenientes del alquiler de inmuebles con ese destino. Paralelamente, el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes contiene previsiones específicas para la actividad locativa, tanto en materia de unidad de explotación como respecto del componente impositivo y previsional en determinados supuestos. En ese marco, el análisis del encuadre del propietario exige una visión integral que permita ponderar, en cada caso concreto, la incidencia del destino del inmueble, la cantidad de bienes locados, la existencia de otras actividades y el cumplimiento de los requisitos formales exigidos por la normativa vigente.

Se analiza el alcance subjetivo de la exención en el Impuesto a las Ganancias para alquileres con destino a casa habitación incorporada por la Ley 27.802. Se concluye que la exención resulta aplicable tanto a personas humanas como a personas jurídicas, dado que no se encuentra excluida expresamente para estos sujetos en la ley, quedando su aplicación sujeta a la reglamentación.

La deducción del 40% de los alquileres (art. 85 inc. h LIG) no procede si el contribuyente es titular, aun parcialmente, de un inmueble, por lo que en este caso queda descartada. Sin embargo, la deducción del 10% (art. 85 inc. k LIG) no exige esa condición, de modo que puede computarse siempre que se cumplan los requisitos formales. Para que la deducción sea válida, el contrato debe estar declarado en el RELI conforme la RG 5545/2024, trámite que puede efectuar tanto el locador como el locatario.

En CABA, la exención de Ingresos Brutos para alquileres habitacionales aplica a hasta tres unidades destinadas a vivienda, siempre que cada una no supere el monto mensual fijado en la Ley Tarifaria (en 2025, $1.000.000). La existencia de otros contratos de alquiler con destino comercial, gravados por el impuesto, no impide utilizar la exención respecto de las unidades habitacionales, ya que los requisitos legales refieren únicamente al destino, cantidad y monto de las propiedades arrendadas.