Se analiza el régimen vigente de registración de contratos de locación en ARCA (RELI) tras la RG 5545/2024. Se concluye que la registración ya no resulta obligatoria con carácter general, sino únicamente para acceder a los beneficios fiscales previstos en la Ley 27.737. En ausencia de dicha finalidad, el registro es optativo.

Se analiza el encuadre en el Monotributo de un contribuyente que subdivide un inmueble destinado a alquiler. Se concluye que la actividad de locación se considera una única unidad de explotación, con independencia de la cantidad de unidades funcionales, siempre que se trate de una actividad homogénea. En consecuencia, la subdivisión no implica por sí misma la exclusión del régimen, debiendo verificarse además el cumplimiento de los parámetros generales del Monotributo y los requisitos formales de registración de contratos.

El régimen tributario aplicable a la locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, una configuración compleja en la que coexisten exenciones, deducciones y beneficios específicos según el sujeto interviniente y el tributo involucrado. A la exención en el Impuesto al Valor Agregado y a la incorporación —a partir del período fiscal 2026— de la exención en el Impuesto a las Ganancias para el locador, se suman los mecanismos de deducción vigentes para el locatario y, en determinados supuestos, también para el locador en ejercicios anteriores. Asimismo, el Monotributo contempla reglas particulares que inciden en el encuadre de la actividad. En tal contexto, el presente comentario aborda en forma sistemática el tratamiento fiscal integral de la locación habitacional, incorporando el análisis de las deducciones por alquileres, su evolución normativa y su impacto en la determinación del impuesto.

La locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, un tratamiento tributario particularmente diferenciado dentro del sistema fiscal argentino. A la exención prevista en el Impuesto al Valor Agregado para las locaciones destinadas exclusivamente a vivienda se suma, a partir de los ejercicios o años fiscales iniciados desde el 1 de enero de 2026, la exención incorporada en el Impuesto a las Ganancias por la Ley 27.802 respecto de las rentas provenientes del alquiler de inmuebles con ese destino. Paralelamente, el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes contiene previsiones específicas para la actividad locativa, tanto en materia de unidad de explotación como respecto del componente impositivo y previsional en determinados supuestos. En ese marco, el análisis del encuadre del propietario exige una visión integral que permita ponderar, en cada caso concreto, la incidencia del destino del inmueble, la cantidad de bienes locados, la existencia de otras actividades y el cumplimiento de los requisitos formales exigidos por la normativa vigente.

La consulta analiza si un pequeño contribuyente cuya única actividad es la locación de hasta dos inmuebles destinados a vivienda se encuentra obligado a ingresar el impuesto integrado y las cotizaciones previsionales del Monotributo.

En Buenos Aires, la locación de un inmueble para vivienda está exenta de Ingresos Brutos si no supera $211.388 mensuales en 2025, salvo en casos de sociedades, fideicomisos o condominios. En Monotributo, la actividad de locación se considera única si los contratos están registrados en el RELI, habilitando la adhesión incluso con más de tres inmuebles.

La Ley 27.737 establece que la locación de inmuebles constituye una sola actividad a efectos del Monotributo si los contratos están registrados en el RELI; sin esa registración, no se aplica el criterio de unidad de explotación.