Exenciones en el Impuesto a las Ganancias para la locación y venta de inmuebles. Alcances de la Ley 27.802 y su reglamentación.

El documento analiza las nuevas exenciones incorporadas al Impuesto a las Ganancias por la Ley 27.802 y reglamentadas por el Decreto 406/2026, referidas a las rentas provenientes de la locación de inmuebles destinados a casa habitación y a los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles comprendidos en el artículo 99 de la ley. Se examinan los requisitos, alcances temporales y subjetivos de los beneficios, las precisiones introducidas por la reglamentación y las diferencias de tratamiento entre personas humanas, sucesiones indivisas y otros sujetos. Asimismo, se abordan los principales interrogantes interpretativos que subsisten respecto del alcance de las exenciones, especialmente en materia de alquileres habitacionales, y su impacto en la aplicación práctica del régimen tributario vigente.

Exclusión del monotributo por falta de facturación en locación de inmueble: validez de la RG 1415 y rechazo de la nulidad.

En la causa 'Quiroga Ponce Horacio José c/ EN - AFIP - DGI - Reso. 2550/22 y 571/19', la Cámara Contencioso Administrativo Federal confirmó el rechazo de la demanda del actor, quien buscaba la nulidad de resoluciones que lo excluían del Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes. El tribunal sostuvo que el actor no logró demostrar la ilegitimidad de los actos administrativos impugnados, que se basaron en la falta de respaldo documental para las locaciones de inmuebles realizadas entre 2015 y 2016. Asimismo, se destacó que la normativa vigente exigía la emisión de comprobantes, lo cual no fue cumplido por el demandante.

Registro de contratos de alquiler en ARCA: obligatoriedad y efectos impositivos.

Se analiza el régimen vigente de registración de contratos de locación en ARCA (RELI) tras la RG 5545/2024. Se concluye que la registración ya no resulta obligatoria con carácter general, sino únicamente para acceder a los beneficios fiscales previstos en la Ley 27.737. En ausencia de dicha finalidad, el registro es optativo.

Locación de inmuebles y Monotributo: unidad de explotación y efectos de la subdivisión.

Se analiza el encuadre en el Monotributo de un contribuyente que subdivide un inmueble destinado a alquiler. Se concluye que la actividad de locación se considera una única unidad de explotación, con independencia de la cantidad de unidades funcionales, siempre que se trate de una actividad homogénea. En consecuencia, la subdivisión no implica por sí misma la exclusión del régimen, debiendo verificarse además el cumplimiento de los parámetros generales del Monotributo y los requisitos formales de registración de contratos.

Impuesto a las Ganancias: deducciones por alquileres y su aplicación práctica.

El régimen tributario aplicable a la locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, una configuración compleja en la que coexisten exenciones, deducciones y beneficios específicos según el sujeto interviniente y el tributo involucrado. A la exención en el Impuesto al Valor Agregado y a la incorporación —a partir del período fiscal 2026— de la exención en el Impuesto a las Ganancias para el locador, se suman los mecanismos de deducción vigentes para el locatario y, en determinados supuestos, también para el locador en ejercicios anteriores. Asimismo, el Monotributo contempla reglas particulares que inciden en el encuadre de la actividad. En tal contexto, el presente comentario aborda en forma sistemática el tratamiento fiscal integral de la locación habitacional, incorporando el análisis de las deducciones por alquileres, su evolución normativa y su impacto en la determinación del impuesto.

Tratamiento impositivo de la locación de inmuebles destinados a casa-habitación: análisis actual y encuadre del propietario.

La locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, un tratamiento tributario particularmente diferenciado dentro del sistema fiscal argentino. A la exención prevista en el Impuesto al Valor Agregado para las locaciones destinadas exclusivamente a vivienda se suma, a partir de los ejercicios o años fiscales iniciados desde el 1 de enero de 2026, la exención incorporada en el Impuesto a las Ganancias por la Ley 27.802 respecto de las rentas provenientes del alquiler de inmuebles con ese destino. Paralelamente, el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes contiene previsiones específicas para la actividad locativa, tanto en materia de unidad de explotación como respecto del componente impositivo y previsional en determinados supuestos. En ese marco, el análisis del encuadre del propietario exige una visión integral que permita ponderar, en cada caso concreto, la incidencia del destino del inmueble, la cantidad de bienes locados, la existencia de otras actividades y el cumplimiento de los requisitos formales exigidos por la normativa vigente.

Monotributo: locación de vivienda como única actividad y obligación de pago.

La consulta analiza si un pequeño contribuyente cuya única actividad es la locación de hasta dos inmuebles destinados a vivienda se encuentra obligado a ingresar el impuesto integrado y las cotizaciones previsionales del Monotributo.

Exención en Ingresos Brutos bonaerense y tratamiento en Monotributo para alquileres de inmuebles.

En Buenos Aires, la locación de un inmueble para vivienda está exenta de Ingresos Brutos si no supera $211.388 mensuales en 2025, salvo en casos de sociedades, fideicomisos o condominios. En Monotributo, la actividad de locación se considera única si los contratos están registrados en el RELI, habilitando la adhesión incluso con más de tres inmuebles.

Unidad de explotación en locaciones de inmuebles bajo Monotributo y registración en el RELI.

La Ley 27.737 establece que la locación de inmuebles constituye una sola actividad a efectos del Monotributo si los contratos están registrados en el RELI; sin esa registración, no se aplica el criterio de unidad de explotación.

Impuesto de sellos y tasas retributivas de servicios. Contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única y permanente. Prórroga de vencimientos.

Ingresos Brutos. Locación de inmuebles. Determinación de la base imponible. Valor locativo de referencia. Res. Norm. (DGR) 1/2021. Su modificación.

Sellos. Locaciones de inmuebles. Ajustes. Art. 14 Ley 27551. Interpretación sobre el hecho imponible y monto sujeto al tributo.