El régimen tributario aplicable a la locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, una configuración compleja en la que coexisten exenciones, deducciones y beneficios específicos según el sujeto interviniente y el tributo involucrado. A la exención en el Impuesto al Valor Agregado y a la incorporación —a partir del período fiscal 2026— de la exención en el Impuesto a las Ganancias para el locador, se suman los mecanismos de deducción vigentes para el locatario y, en determinados supuestos, también para el locador en ejercicios anteriores. Asimismo, el Monotributo contempla reglas particulares que inciden en el encuadre de la actividad. En tal contexto, el presente comentario aborda en forma sistemática el tratamiento fiscal integral de la locación habitacional, incorporando el análisis de las deducciones por alquileres, su evolución normativa y su impacto en la determinación del impuesto.

La locación de inmuebles destinados a casa-habitación presenta, en la actualidad, un tratamiento tributario particularmente diferenciado dentro del sistema fiscal argentino. A la exención prevista en el Impuesto al Valor Agregado para las locaciones destinadas exclusivamente a vivienda se suma, a partir de los ejercicios o años fiscales iniciados desde el 1 de enero de 2026, la exención incorporada en el Impuesto a las Ganancias por la Ley 27.802 respecto de las rentas provenientes del alquiler de inmuebles con ese destino. Paralelamente, el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes contiene previsiones específicas para la actividad locativa, tanto en materia de unidad de explotación como respecto del componente impositivo y previsional en determinados supuestos. En ese marco, el análisis del encuadre del propietario exige una visión integral que permita ponderar, en cada caso concreto, la incidencia del destino del inmueble, la cantidad de bienes locados, la existencia de otras actividades y el cumplimiento de los requisitos formales exigidos por la normativa vigente.

El presente trabajo analiza el régimen simplificado de determinación del Impuesto a las Ganancias introducido por la Ley 27.799 —en el marco del denominado Régimen de Inocencia Fiscal—, su reglamentación por el Decreto 93/2026 y los lineamientos operativos derivados de su implementación. Se examinan los requisitos de acceso, las condiciones de permanencia, los efectos jurídicos derivados de la adhesión —especialmente la presunción de exactitud y el efecto liberatorio del pago— y las implicancias prácticas en la relación fisco-contribuyente, destacando los desafíos interpretativos y operativos que presenta el nuevo esquema.

De cara a los vencimientos de junio de 2026, se analizan algunos aspectos técnicos relevantes para la confección de la declaración jurada del Impuesto sobre los Bienes Personales correspondiente al período fiscal 2025, incluyendo criterios de valuación de activos, el impacto del REIBP y la vinculación del impuesto con el Régimen de Inocencia Fiscal.

La Ley 27.799, reglamentada por el Decreto 93/2026, instituye un régimen optativo de declaración jurada simplificada en el Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas residentes, condicionado al cumplimiento de parámetros objetivos de ingresos y patrimonio. El régimen introduce un esquema de determinación asistida, elimina la obligación de exteriorizar la composición patrimonial y prevé efectos liberatorios sujetos a la inexistencia de discrepancias significativas, configurando un nuevo paradigma de relación fisco-contribuyente basado en presunción de exactitud condicionada y canalización financiera formal.