La Unidad de Información Financiera aprobó un nuevo marco de prevención del lavado de activos, la financiación del terrorismo y la financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva para los Registros de la Propiedad Inmueble, que deberán implementar sistemas basados en riesgo, herramientas de monitoreo tecnológico y nuevos procedimientos de debida diligencia.
La Unidad de Información Financiera (UIF) reformuló integralmente las obligaciones de prevención de lavado de activos aplicables a los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país, que revisten el carácter de Sujetos Obligados de acuerdo con el inciso 19 del artículo 20 de la Ley 25.246.
La Resolución UIF 93/2026, publicada el 10 de agosto, reemplaza el régimen vigente desde 2011 y adopta un enfoque basado en riesgo para la identificación, evaluación, monitoreo, administración y mitigación de los riesgos de lavado de activos, financiación del terrorismo y financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva (LA/FT/FP).
El nuevo marco alcanzará a los trámites de inscripción y anotación de documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, así como a embargos, inhibiciones, otras providencias cautelares y demás operaciones que deban registrarse para su publicidad y oponibilidad a terceros.
En materia de Personas Expuestas Políticamente (PEP) y Beneficiarios Finales (BF), las obligaciones serán aplicables en la medida en que resulten exigibles respecto de las actividades específicas realizadas por los profesionales que intervienen ante los Registros y que, a su vez, revisten el carácter de Sujetos Obligados ante la UIF.
Un sistema de prevención basado en riesgo
Los Registros deberán implementar un Sistema de Prevención de LA/FT/FP que contemple políticas, procedimientos y controles destinados a identificar y administrar los riesgos propios de su actividad.
Para esa evaluación deberán considerarse, como mínimo, factores relacionados con los clientes, los servicios o actividades desarrollados y las zonas geográficas involucradas. Entre los elementos relevantes aparecen el monto de las operaciones, residencia, nacionalidad, actividad del cliente cuando surja de la documentación y su eventual condición de PEP.
Cuando se identifiquen situaciones de riesgo alto deberán aplicarse medidas reforzadas. En los casos de bajo riesgo podrán adoptarse medidas simplificadas, siempre que el Registro cuente con documentación o información obtenida de fuentes confiables e independientes que permita acreditar la inexistencia o baja incidencia de factores de riesgo.
El sistema también deberá contemplar verificaciones permanentes contra el Registro Público de Personas y Entidades vinculadas a actos de Terrorismo y su Financiamiento (RePET), los listados del Consejo de Seguridad de Naciones Unidas vinculados con la proliferación de armas de destrucción masiva y las restantes obligaciones vigentes sobre PEP y beneficiarios finales.
Manual, Código de Conducta y oficiales de cumplimiento
La normativa exige que cada Registro cuente con un Manual de Prevención de LA/FT/FP que documente las políticas, procedimientos y controles implementados. El manual deberá revisarse anualmente, mantenerse actualizado y estar disponible para las autoridades, empleados y colaboradores del organismo y para la propia UIF.
También deberá aprobarse un Código de Conducta que establezca principios de integridad, reglas de confidencialidad, cumplimiento obligatorio de las políticas preventivas y un régimen interno frente a incumplimientos.
La máxima autoridad del Registro tendrá a su cargo la designación de un Oficial de Cumplimiento titular y uno suplente, la aprobación de las políticas de prevención, del manual, del Código de Conducta y del programa de capacitación.
Los oficiales de cumplimiento deberán contar con capacitación o experiencia en prevención de LA/FT/FP y registrarse ante la UIF. El suplente actuará frente a ausencias o impedimentos del titular y esa circunstancia deberá comunicarse al organismo dentro de las 24 horas.
Capacitación y conservación de documentación
Los Registros deberán desarrollar programas de capacitación continua para sus empleados y colaboradores. Como mínimo, deberán realizar cursos una vez por año sobre normativa nacional e internacional, riesgos del sector, políticas internas, tipologías de lavado, alertas, detección de operaciones inusuales y procedimientos para comunicar operaciones sospechosas.
La documentación relacionada con las operaciones deberá conservarse durante 10 años. El mismo plazo se establece para el Registro de Operaciones Inusuales y para los soportes informáticos necesarios para reconstruir las operaciones realizadas.
Monitoreo tecnológico y nuevas señales de alerta
Uno de los cambios relevantes es la obligación de incorporar herramientas tecnológicas acordes con el volumen operativo de cada Registro.
Los sistemas deberán permitir consolidar electrónicamente las operaciones realizadas con los clientes y analizar distintas variables para identificar comportamientos que puedan derivar en operaciones sospechosas.
La UIF incorpora además distintas circunstancias que deberán valorarse especialmente como señales de alerta. Entre ellas figuran las inscripciones sucesivas sobre un mismo inmueble dentro de un año cuando la diferencia entre el precio de la primera operación y el de la última supere el 30%, así como la multiplicidad de inscripciones o anotaciones a nombre de una misma persona durante ese período.
También deberán observarse inconsistencias o coincidencias relacionadas con nombres, DNI, CUIT, CUIL, cédulas de identidad u otros elementos identificatorios.
Cómo deberán reportarse las operaciones sospechosas
Las operaciones consideradas inusuales deberán incorporarse a un registro específico con información sobre la transacción, la alerta que originó su análisis, el tipo de inusualidad, las medidas adoptadas y la decisión final.
Cuando, luego del análisis, la operación sea calificada como sospechosa deberá reportarse a la UIF.
Para casos de lavado de activos, el reporte deberá realizarse dentro de las 24 horas desde que el Registro concluya que la operación tiene carácter sospechoso y, en ningún caso, superar los 90 días corridos desde que la operación fue realizada, tentada o conocida por el Sujeto Obligado.
En situaciones vinculadas con financiación del terrorismo o financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva, el plazo será de 24 horas desde la operación realizada o tentada.
Los reportes deberán permanecer bajo confidencialidad y, cuando una operación deba informarse simultáneamente mediante un reporte sistemático y como operación sospechosa, deberán confeccionarse ambos reportes en forma independiente.
Qué operaciones deberán informarse mensualmente a la UIF
La Resolución UIF 93/2026 modifica especialmente el régimen de reportes sistemáticos que deben presentar los Registros de la Propiedad Inmueble.
Hasta ahora, el artículo 12 de la Resolución UIF 70/2011 establecía la obligación de informar las inscripciones de usufructo vitalicio sobre inmuebles cuya valuación superara 200 SMVM y las compraventas por montos superiores a 750 SMVM.
Con el nuevo régimen, hasta el día 15 de cada mes —o día hábil posterior— deberán informarse las operaciones realizadas durante el mes calendario anterior correspondientes a compraventas de inmuebles por montos superiores a 750 SMVM, inscripciones de donaciones e inscripciones de constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles originadas mediante actos otorgados en el extranjero.
En consecuencia, el reporte específico sobre usufructos vitalicios superiores a 200 SMVM deja de integrar el régimen sistemático previsto para estos Sujetos Obligados, mientras se incorporan las donaciones y determinadas operaciones instrumentadas en el exterior.
El SMVM que debe considerarse es el vigente al 31 de diciembre del año calendario anterior o al 30 de junio del año calendario corriente, según corresponda.
Control sobre profesionales que intervienen ante el Registro
Cuando los Registros operen con otros Sujetos Obligados comprendidos en el artículo 20 de la Ley 25.246 deberán solicitar la constancia de inscripción ante la UIF.
Además, deberán verificar que el usuario o profesional interviniente se encuentre efectivamente registrado. Si detectan la ausencia de inscripción, tendrán que informarla a la UIF conforme al procedimiento aplicable.
La reforma se vincula con los cambios introducidos por la Ley 27.739 respecto de abogados, contadores públicos y escribanos, quienes revisten el carácter de Sujetos Obligados únicamente cuando desarrollan determinadas actividades específicas por cuenta o en nombre de sus clientes.
Desde cuándo se aplica
La Resolución UIF 93/2026 fue publicada en el Boletín Oficial el 10 de agosto de 2026 y comenzará a regir a los 90 días corridos de esa publicación.
A partir de esa fecha quedarán derogados la Resolución UIF 41/2011 y el artículo 12 de la Resolución UIF 70/2011.
No obstante, la implementación tendrá distintos plazos. Los Registros deberán comenzar a presentar los reportes sistemáticos con la nueva forma, modalidad y contenido desde noviembre de 2026.
Para adecuar el Manual de Prevención de LA/FT/FP, elaborar y aprobar el Código de Conducta y adaptar las herramientas tecnológicas, dispondrán de un plazo de 240 días corridos contado desde la publicación.
Finalmente, los procedimientos sumariales que ya se encuentren en trámite cuando entre en vigencia el nuevo régimen y el análisis de hechos o incumplimientos ocurridos con anterioridad continuarán sujetos a la Resolución UIF 41/2011.
